התחדשות עירונית ברמלה המתחמים החמים והיטלי ההשבחה

היטלי השבחה, תשלומי אלו הם חלק קריטי בנוף הנדל”ן ברמלה, ומשפיעים הן על המוכרים והן על הקונים כאחד. הבנה כיצד פועלים היטלי השבחה, מתי הם חלים וכיצד הם מחושבים חיונית לכל מי שמעורב בעסקאות נכסים בתוך העיר.

הבנת היטלי השבחה

היטלי השבחה ברמלה אינם מיסים או עמלות שאופייניים בעסקאות נכסים. בשונה מארנונה או מיסים, המשולמים בדרך כלל בעת המכירה, היטלי ההשבחה מחושבים לפי עליית ערך הנכס הנובעת מתכניות השבחה מאושרות כגון התחדשות עירונית ובינוי פינוי. מאפיין ייחודי זה גורם לכך שההיטל מוערך ונקבע בעת אישור תכנית ההשבחה, אך הוא משולם מאוחר יותר, בדרך כלל בעת מכירת הנכס.

חישוב ותעריף

ההיטל עצמו עומד על 50% מעליית ערך הנכס עקב תכנית ההשבחה המאושרת. חשוב לציין כי היטל זה מבוסס אך ורק על הערך המצטבר שנוצר מההשבחות, ולא על השווי הכולל של הנכס. כך למשל, אם שווי נכס עולה ב-200 אלף שקלים, היטל ההשבחה יעמוד על 100 אלף שקל (50% מ-200 אלף שקלים).

עם זאת, ישנם חריגים ושונות בשיעור ההיטל בהתאם לאופי ההשבחה ולתקנות המקומיות. כך למשל, נכסים הנהנים מחיזוקים לפי תמ”א 38 ברוב המקרים פטורים מהיטלי השבחה, שיטות בנייה בטוחות יותר מבלי להטיל עומסים כספיים נוספים על בעלי הנכסים.

פטורים והנחות

קטגוריות מסוימות של שיפורי נכס עשויות לזכות בפטורים או בשיעורי היטל מופחתים. נכסי מגורים העוברים הרחבות אנכיות משמעותיות, כגון תוספת של יותר מ-2.5 קומות, עשויים להיות כפופים לשיעור היטל מופחת של 25% במקום ה-50% מהמקובל. לרשויות המקומיות יש שיקול דעת להעניק פטורים או הפחתות נוספות בהתבסס על נסיבות ספציפיות, תוך הבטחה שמערכת ההיטלים תישאר מותאמת לצרכי פיתוח וליעדי פיתוח משתנים.

תהליך אדמיניסטרטיבי

שומה וניהול היטלי השבחה מטופלות על ידי ועדות מקומיות לתכנון ובנייה או הרשויות ברמלה. שמאי מקרקעין בדרך כלל מעריכים את הנכס כדי לקבוע את עליית הערך המדויקת המיוחסת לתוכנית ההשבחה המאושרת. בעלי הנכס מקבלים שומה המפרטת את גובה ההיטל, הכוללת מידע על אופן חישוב עליית ערך הנכס.

לבעלי הנכסים עומדת הזכות לערער על שומת ההיטל תוך פרק זמן מוגדר, בדרך כלל 45 יום מיום קבלת השומה. ניתן להפנות ערר ליו”ר מועצת שמאי המקרקעין או לוועדת ערר המיועדת לדון במחלוקות פיצויים והיטל ההשבחה. תהליך ערעור זה מבטיח שלבעלי נכסים יהיה מנגנון שיטפל בכל אי-ההתאמות או חששות בנוגע לשומת ההיטל.

תשלום ותזמון

היטלי השבחה ברמלה מגיעים באבני דרך ספציפיות הקשורות בעסקאות רכוש או מימוש זכויות. בדרך כלל, התשלום מופעל כתוצאה מאירועים כמו מתן היתר בנייה על סמך תכנית השבחה מאושרת, העברת זכויות רישום או תחילת השימוש בפועל בקרקע לפי התכנית המאושרת. חשוב לציין שטריגרים לתשלומים אלו מתאימים למימוש שיפורי הערך הנובעים מההשבחה, מה שמבטיח שתשלומי ההיטל נקשרים לפעולות הקשורות ברכוש מוחשיות.

השלכות על מוכרים וקונים

המוכרים ברמלה, חייבים לקחת בחשבון שקיימים היטלי השבחה בעת תכנון מכירת נכס.
את סכום ההיטל, שיכול להיות מהותי בהתאם להיקף ההשבחות ועליית ערך הנכס, יש להביא בחשבון את השיקולים הכספיים הכוללים של מכירת הנכס. רוכשים, לעומת זאת, צריכים להיות מודעים לכל היטל השבחה שטרם עומד על נכס שהם מתכוונים לרכוש, שכן התחייבויות אלו עשויות להשפיע על תנאי המשא ומתן או התכנון הפיננסי ולפוצץ עסקאות של נכסים שהם מתכננים לרכוש.
לצורך הדוגמא: ראיתם נכס 3 חדרים להשקעה או מגורים באזור של התחדשות עירונית, מחיר הנכס לצורך הדוגמא 1,500,000 שקלים, לאחר משא ומתן הגעתם למחיר סופי והתקדמתם לטיוטות עם עורכי הדין שימו לב חשוב מאוד לוודא לפני ההסכם שהמוכר מכיר את נושא היטלי ההשבחה, המוכר יכול להיות מופתע ולבטל את הטיוטות לאחר שעורך דינו יסביר לו את נושא ההיטלים.
חבל שתבזבזו זמן יקר שלכם ושל המוכר בכל התהליך.

סיכום

היטלי ההשבחה ברמלה חשובים למימון פיתוח עירוני ושיפורי תשתיות תוך הבטחה שהעלויות יישאו על ידי הנהנים ישירות מעליית ערך הנכס. באמצעות הצמדת ההיטל לאישור תכניות השבחה ולא עסקאות נכסים, רמלה שואפת לטפח צמיחה ופיתוח שוויוניים בנוף העירוני שלה.
ככל שרמלה ממשיכה להתפתח ולהתרחב, היטלי ההשבחה יישארו אבן יסוד באסטרטגיה הפיננסית שלה כנ”ל בערים אחרות.

מתחמים התחדשות עירונית רמלה

מתחם יוספטל – הפקדה בתנאים
כתובות המתחם: בר אילן 1 , בר אילן 3 , בר אילן 5 , ישראל פרנקל 25 , ישראל פרנקל 27 , ישראל פרנקל 24 , ישראל פרנקל 26 , ישראל פרנקל 28 , יוספטל 1 , יוספטל 2 , יוספטל 3 , יוספטל 4 , יוספטל 5 , יוספטל 6 , יוספטל 8 , יוספטל 9 יוספטל 7 , יוספטל 8 , יוספטל 10 , יוספטל 11 , יוספטל 13 , יוספטל 15 , יוספטל 17 , יוספטל 19 , יוספטל 21 , יוספטל 23 , יוספטל 25 , יוספטל 27 , עמיחי 7 , עמיחי 9 , עמיחי 19 , עמיחי 21 , עמיחי 25 , בורוכוב 24 בורוכוב 26 משה דיין 3 , משה דיין 5

תכנית המנהלת רמלה

מתחם ישראל פרנקל – תכנית מאושרת
כתובות המתחם: ישראל פרנקל 17 ישראל פרנקל 19 ישראל פרנקל 21 ישראל פרנקל 23

תכנית המנהלת רמלה

מתחם הרצל – רשויות – תכנית מאושרת
כתובות המתחם: הרצל 19, הרצל 21, הרצל 25, הרצל 27, הרצל 29, הרצל 31, הרצל 33, הרצל 35 אהרון בן יוסף 32 , אהרון בן יוסף 34 סוקולוב 8 שפרינצק 2‍

תכנית המנהלת רמלה

אמיל זולא – קדם תכנון
כתובות המתחם: חסר מידע

מתחם בן גוריון – תכנית אב – תכנית מאושרת
כתובות המתחם: יהודה שטיין , דוד אלעזר, דוד רזיאל, א.ס לוי, בן גוריון, מבצע יהונתן, טייטלבאום, השלום

תכנית המנהלת רמלה

מתחם מסדה – מסלול רשויות – בתכנון
כתובות המתחם: חסר מידע

מתחם וילנה – שבזי – תכנון ראשוני
כתובות המתחם: בר אילן 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14שבזי2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16בןצבי 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13 צה”ל 1, 3, 5, 7, 9 יוספטל 20, 22, 24, 26 וילנה 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14

מתחם גיורא – בהפקדה
כתובות המתחם: עמיחי 2, עמיחי 4, עמיחי 10, עמיחי 12, עמיחי 16, עמיחי 18, עמיחי 20, עמיחי 22, עמיחי 24, שריון 10, שריון 11, שריון 12, שריון 13, צנחנים 2, צנחנים 8, צנחנים 10, צנחנים 12, צנחנים 19, משה דיין 9, משה דיין 11, מאיר בינט 3, מאיר בינט 4, מאיר בינט 5, מאיר בינט 6, צה”ל 4 , צה”ל 6, צה”ל 8 , משה שרת 1, משה שרת 3, משה שרת 5, משה שרת 7, משה שרת 2, משה שרת 12, קריתי 1, קריתי 3, קריתי 5

מתחם ויצמן מזרח – תכנית מאושרת
כתובות המתחם: בר אילן 39 , בר אילן 43הרב מימון 1 , הרב מימון 2 , הרב מימון 3 , הרב מימון 4 , הרב מימון 5, הרב מימון 6 , הרב מימון7הרב קוק 10, הרב קוק 11 , הרב קוק 14, הרב קוק 16ויצמן 6, ויצמן 8 , ויצמן 10 , ויצמן 12‍

תכנית המנהלת רמלה

הרצל שער העיר – הופקדה בתנאים
כתובות המתחם: הרצל 3, הרצל 5, הרצל 7, הרצל 9, הרצל 11, הרצל 13, הרצל 15, הרצל 17

תכנית המנהלת רמלה

מתחם ויצמן מערב – מסלול רשויות – בתכנון
כתובות המתחם: ויצמן 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28 בר אילן 24 אברהם הלל 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21 בן צבי 21, 23 הרב עופרי שלום 1, 3, 5, 7 יוסף חיים 1, 3, 5, 7 וכיל יחזקאל 1, 3, 5,

תכנית המנהלת רמלה

מתחם בן גוריון – תכנית מאושרת
כתובות המתחם: יהודה שטיין 1, יהודה שטיין 3 , יהודה שטיין 5 , יהודה שטיין 7 , דוד אלעזר 3, דוד אלעזר 5 , דוד אלעזר 7 , דוד אלעזר 6 , דוד אלעזר 8 , דוד אלעזר 10 , דוד אלעזר 12 , דוד רזיאל 4 , דוד רזיאל 6 , דוד רזיאל 8 , דוד רזיאל 10 , דוד רזיאל 12 , דוד רזיאל 14 , דוד רזיאל 16 , דוד רזיאל 30 , דוד רזיאל 32 , דוד רזיאל 34, דוד רזיאל 36 , דוד רזיאל 38 , דוד רזיאל 40 , בן גוריון 3 , בן גוריון 5 , בן גוריון 7 , בן גוריון 9 , בן גוריון 11 , בן גוריון 13 , בן גוריון 17 , בן גוריון 19 , בן גוריון 21 , בן גוריון 25 , בן גוריון 27 , בן גוריון 29 , בן גוריון 31 , בן גוריון 33

תכנית המנהלת רמלה

מתחם אשכול – בתכנון
כתובות המתחם: צהל 11, צהל 13, יצחק בן צבי 2, יצחק בן צבי 4, יצחק בן צבי 6, יצחק בן צבי 8, יצחק בן צבי 10, יצחק בן צבי 12, יצחק בן צבי 14, יצחק בן צבי, 16, יצחק בן צבי 18, יצחק בן צבי 22, יצחק בן צבי 24, יצחק בן צבי 26, יצחק בן צבי 28, יצחק בן צבי 30, יצחק בן צבי 32, יצחק בן צבי 34, יהודה שטיין 8, יהודה שטיין 10, יהודה שטיין 12, יהודה שטיין 14, יהודה שטיין 16, יהודה שטיין 18, יהודה שטיין 20, גיבורי ישראל 1, גיבורי ישראל 2, גיבורי ישראל 3, גיבורי ישראל 4, לוי אשכול 2, לוי אשכול 4

תכנית המנהלת רמלה

מתחם גני בר אילן – בתכנון
כתובות המתחם: יצחק בן צבי 13,15,17,19 בר אילן 16,18,20,22 שבזי 1, 3, 5, 7, 9 אברהם הלל 4, 6, 8, 10, 12, 14.

תכנית המנהלת רמלה

מתחם בן צבי – בתכנון
כתובות המתחם: יצחק בן צבי 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41, 43, 45 ויצמן 32 יהודה שטיין 2, 4, 6

תכנית המנהלת רמלה

מתחם מבצע יונתן – תכנית מאושרת
כתובות המתחם: מבצע יהונתן 3, מבצע יהונתן 5 , מבצע יהונתן 7, מבצע יהונתן 9, מבצע יהונתן 11יהודה שטיין 21, יהודה שטיין 23 יהודה שטיין 25, יהודה שטיין 27, יהודה שטיין 29 , יהודה שטיין 31‍

תכנית המנהלת רמלה

מתחם סעדיה מרדכי – בתכנון
כתובות המתחם: סעדיה מרדכי 7, סעדיה מרדכי 9, סעדיה 11, א.ס לוי 3, א.ס לוי 5, א.ס לוי 7, א.ס לוי 9, א.ס לוי 11

תכנית המנהלת רמלה