אין ספק שהשקעות נדל”ן הפכו בעשורים האחרונים להשקעות רווחיות ביותר עבור כל מי שמחפש השקעה בטוחה. היכולת לרכוש נכס קיים במחיר נמוך, לשדרג ולשפץ אותו ולאחר מכן למכור במחיר גבוה יותר ממחיר הרכישה, הופכת את תחום הנדל”ן לתחום מבוקש ביותר עבור משקיעים פוטנציאלים. עם זאת, עבור מי שמעוניין להיכנס לתחום השקעות הנדל”ן, ישנם כמה דברים שעליכם לקחת בחשבון ולהבין רגע לפני שאתם רוכשים את הנכס הראשון שלכם להשקעה. בראש ובראשונה, עליכם להבין כמה מיסים תשלמו על רכישת דירה שנייה ואפילו שלישית, כמו גם כמה מיסים תצטרכו לשלם על מכירת הנכסים השונים. לכן, אם אתם בתחילת הדרך ומעוניינים להתחיל להשקיע בנדל”ן, הכנו עבורכם את המדריך המלא – להשקעות נדל”ן ומיסים.
מיסים ונדל”ן – מאיפה מתחילים?
בין אם מדובר במס דירה שלישית או במס רכישה דירה שניה, חשוב להבין שבכל פעולה שתבצעו במהלך ההשקעה שלכם בנדל”ן, תמצאו את עצמכם נאלצים לשלם אחוז מס מסוים לפי שווי הדירה ולפי הסטטוס שלכם כבעלי נכסים. בזמן ההשקעה, ישנם כמה גורמים שיכולים להשפיע על אחוז המס שתשלמו כמו למשל האם מדובר בדירה שנייה, שלישית, האם מדובר בנכס להשבחה והאם אתם רוכשים או מוכרים את הנכס. כן, גם בתהליך הרכישה וגם בתהליך המכירה של הנכס – תאלצו לשלם מס. עם זאת, החדשות הטובות הן שישנם מקרים שיכולים להוזיל את עלויות המס, ואפילו להעניק לכם פטור ממס בעת הקנייה או הרכישה. כך או כך, כשמדובר בהשקעות נדל”ן, חשוב להבין שישנם עשרות גורמים שונים שיכולים להשפיע על אחוז המס שתשלמו, וככל שתכירו לעומק את הנתונים – כך גם תוכלו לדעת ולהבין בצורה טובה יותר, איזה סוג השקעה משתלם לכם לבצע.
מס רכישה דירה שניה
בואו נתחיל מלהבין מהו המס שתשלמו במקרה של רכישה ומכירה של דירה שניה. ובכן, בניגוד לרכישה של דירה יחידה, שם ישנו פטור ממס רכישה על רכישת הדירה (עד סכום מסוים), כשמדובר על דירות שניות, ישנן מדרגות מס גבוהות יותר שבאות לידי חשבון בעת הרכישה. מס הרכישה על דירה שניה, עומד על כ – 8% מהעסקה, עד למחיר של כ- 5,872,725, אז שיעור המס יכול לעלות גם לכ – 10 אחוזים מכלל העסקה. אנחנו מדברים פה על מס רכישה, משמע על המס שתשלמו כאשר תרכשו דירה להשקעה.
בנוסף למס רכישה, ישנו גם מס שבח. במילים אחרות – במידה והתבצעה השבחה של הדירה. מהי השבחה? ובכן, מדובר על מקרה שבו רכשתם דירה במחיר מוזל, ערכתם בה שיפוצים שונים, אשר הובילו לעלייה בערך הדירה ובכך – מצאתם את עצמכם מוכרים את הנכס ברווח נאה לעומת הרכישה. אבל גם על הרווח הזה, תשלמו מס. כ – 25% משווי עליית הערך, דהיינו מההפרש בין רכישת הדירה ולמחירה בעת המכירה. עם זאת, ישנם מקרים שונים שבהם ניתן לקבל פטור ממס שבח, כמו למשל –
- כשהדירה הנוספת בבעלות המוכר, הינה דירת ירושה
- כשבדירה הנוספת, מתגורר דייר בשכירות מוגנת
- כאשר המוכר מחזיק בעד שליש מהזכויות בדירה הנוספת.
ועוד מקרים שונים שבגינם ניתן לקבל פטור ממס. ההמלצה שלנו – היא לבדוק לפני המכירה, האם אתם זכאים לפטור ממס או להנחה ממס השבח המצוין בחוק.
מס דירה שלישית
מס נוסף שעליכם להכיר, הוא מה שמכונה אצל רבים “מס דירה שלישית”, למרות שלמעשה מדובר במס ריבוי דירות. מדובר במס שנתי, שעליו משלמים מס על כל דירה שלישית ומעלה. על פי החוק, יכול האדם שבבעלותו יותר משלוש דירות ומעלה, לקבוע ששניים מתוך כלל הנכסים או הדירות שבבעלותו, הינם נכנסים למגורים, ועליהם – לא ישלם מס ריבוי דירות. לאחר מכן, המס שישולם הינו מס שנתי, שמשלמים פעם בשנה בעלות של כ – 1% מהסכום, והמס לא יהיה גבוה יותר מסכום של 18,000 ₪ בגין כל דירה שחייבת במס.
במילים אחרות, בניגוד למס רכישת דירה שנייה, שם אנחנו משלמים על הרכישה ועל השבחת הדירה, במס דירה שלישית, אנחנו משלמים למעשה מס פעם בשנה עבור הדירות השונות שבבעלותנו ובכך אפשר לתכנן מראש את המס הצפוי בעת רכישת דירה שלישית (ומעלה), ולהבין יותר טוב האם התשואה שנקבל מדירה נוספת, אכן משתלמת.
רוצים להתחיל להשקיע? התייעצו עם המומחים
אז אחרי שעשינו סדר בתחום המס, נשאלת השאלה – איך מתחילים להשקיע בנדל”ן ולתכנן בצורה נכונה את תשלום המיסים שלנו? ובכן, ההמלצה שלנו, היא שכל צעד וצעד בהשקעה שלכם צריך להיעשות בליווי מיטב המומחים בתחום. בין אם מדובר ביועצי מס, יועצי השקעות ויועצי משכנתאות. כל אלו יכולים לעזור לכם לתכנן בצורה טובה יותר את רכישת ומכירת הנכס שלכם, ובנוסף, הם יוכלו לעזור לכם לתכנן את תשלום המס, לרבות קבלת פטורים ממס שבח או קבלת אישור לזיכויים כאלו ואחרים בעת התשלום. בסופו של יום, כל השקעה נכונה, היא השקעה שמתכוננת היטב אשר מלווה בידי מיטב אנשי המקצוע.
כמובן שהליווי לא צריך להיגמר אך ורק ובנושאים הפיננסיים. המלצה נוספת שלנו, היא להשתמש בשירותיו של מתווך מקומי שמכיר את האזור ואת העיר בה אתם רוצים להשקיע. מתווך מקומי ידע להתאים את עצמו לצרכים שלכם ויוכל לעזור לכם לתכנן את ההשקעה שלכם – בצורה יעילה ומקצועית.
בנכס 4 יו, נשמח לעמוד לרשותכם עם מיטב המומחים שלנו – החל ממתווכים, יועצי משכנתאות, עו”ד לענייני מקרקעין, קבלנים ועוד. עם נכס 4 יו אתם מקבלים את כל הליווי המקצועי שאתם צריכים כדי להתחיל להשקיע בנדל”ן – במקום אחד. מחפשים להשקיע באזור רמלה? אנחנו כאן בשבילכם.
